«Расширяющийся» дом. Технологии создания пристроек

В этой статье мы подробно расскажем, что такое реконструкция жилого дома, как сделать реконструкцию жилого дома, с чего начать, какие документы для этого нужны и сколько по времени это займет. Так же мы приведем примеры реконструкции жилых домов, которые нами были сделаны.

Для чего нужно разрешение?

Пристройка к дому, особенно капитального типа, является таким же объектом недвижимости, как и сам дом. Разрешение на строительство флигеля получают для следующих целей:

  • Для оформления права собственности;
  • Чтобы избежать возможного сноса пристройки по инициативе органов власти;
  • Чтобы увеличить рыночную стоимость жилья.

Возведение пристроек без соответствующего разрешения не даёт право собственности на них, согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса.

Следовательно, здание с такой пристройкой нельзя продавать, дарить или завещать наследникам. Кроме того, самовольные пристройки и хозяйственные дополнения к домам могут быть снесены представителями власти, особенно если они были построены с нарушением градостроительного регламента.

У дома с неоформленной пристройкой падает рыночная стоимость на 20-30 процентов, так как граждане предпочитают покупать дом и участок со всеми оформленными документами, а не заниматься их оформлением после совершения сделки самостоятельно.

Какие есть возможности увеличить полезное пространство дома

Одним из моментов по увеличению дома является пристройка веранды под ключ. Это самый удобный вариант в силу того, что и стоимость работ будет не высокой, и увеличиться полезная площадь.

Веранды можно использовать с разными целями, например:

  • в качестве кухни, если в ней проведены нужные коммуникации;
  • использовать веранду с целью рабочего кабинета;
  • сделать из веранды спальную комнату;
  • использовать данное помещение для отдыха или встречи гостей и пр.

Как правило, веранды не требуют усиленного фундамента и могут быть пристроены с разных сторон дома в зависимости от длины сторон. В основном, для такой пристройки применяется каркасное строительство. Однако это не влияет на создания теплой и уютной атмосферы в помещении.

Материалами для возведения веранды могут быть:

  • брус или бревно, если сам дом выполнен из этого же материала;
  • если основное строение выполнено из кирпича или газо — пеноблоков, то для сооружения веранды подойдут строительные блоки из ячеистого бетона;
  • каркасные веранды легко обшиваются фасадными панелями, блок-хаусом, т.е., тем материалом, который применялся для оформления фасадов самого объекта.

Безусловно, главное при сооружении веранды считается то, с какой целью и в какое время года будет осуществляться эксплуатация данного помещения. Если веранды будет использоваться только в теплое время года, то и материалы нужно подбирать соответствующие, чтобы не растрачивать сильно семейный бюджет.

В случае круглогодичного использования помещения, придется вложить немалую сумму денежных средств, чтобы не испытывать неудобств при эксплуатации веранды зимой.

Увеличение площади земли: на сколько это возможно?

Владея определенное время земельным участком, в силу разных обстоятельств, увеличивается площадь участка, то есть происходит процесс «самозахвата » близ лежащих территорий. Если это не вызывает никаких претензий со стороны соседей, или это нежилой участок, а также, не владение государства (национальный парк, заповедник), то возможно расширить свои владения и на законном уровне.

Для каждого случая высчитывается отдельно количество добавляемой земли, но не более 10 % от размера основного участка. О том, сколько соток можно прирезать рассмотрим на примере.

Например, если участок 6 соток, то получаем ещё 0,6 соток. Для определения и закрепления каких-либо границ участка стоит обратиться в кадастровую палату, где и проведут межевание земли.

Есть несколько нюансов, которые способны усложнить процесс увеличения участка.

Во-первых, в законе прописано, что бесплатное увеличение возможно, только если «дополнительные метры» не превышают заданный минимум участка. Стандартным является размер в 6 соток, поэтому за каждую «лишнюю» сотку придется доплачивать.

Во-вторых, кадастровый инженер не может просто так взять и увеличить размер участка.

Для этого нужны весомые обоснования. При этом, он должен ссылаться на сведения из первоначальных документов.

Если же точные данные отсутствуют, тогда границы устанавливаются по уже существующим (15 и более лет) границам.

Нарисуем – будем жить!

Любое строительство должно начинаться с проекта. Выбор планировочного решения пристройки, сложность и стоимость её возведения зависят, в первую очередь, от конструктивных возможностей уже существующего дома, представление о которых можно получить только на основании полного комплекта проектной документации.

Совет

Если при строительстве дома предполагается последующее сооружение пристроек, то фундамент под них лучше делать сразу. Во-первых, это существенная экономия, а во-вторых, способ избежать технически сложной работы по обеспечению примыкания с этой точки зрения и приобретение участка с готовым фундаментом. Если несущей способности фундамента будет недостаточно, то его можно укрепить, а также уложить дополнительный фундамент. Расходы, безусловно, потребуются, но меньшие, чем на укладку «с нуля».

Читайте также:  107 самых красивых интерьеров кухни в стиле прованс

Алексей Андрюшин, технический директор компании «ФОРЕСТ»

Идеальный вариант, когда в проект загородного дома уже заложена возможность расширения территории путём пристраивания к основному зданию дополнительных площадей. Сегодня проектировщики придерживаются правила разделения общей площади дома на зоны для отдыха и служебные помещения, и строительство можно вести поэтапно. Такое разделение позволяет грамотно организовать инженерные коммуникации за счёт того, что все жилые помещения сосредоточены в одном месте. Обычно в доме «усадебного» типа в основном (чаще всего двухэтажном) блоке располагаются спальни и общая комната, а в пристройках – кладовки, кухня, мастерские, другие хозяйственные и подсобные помещения.

Не так давно появилась технология под названием «растущий дом», дающая возможность быстро увеличить площадь дома без нарушения уже существующей внутренней планировки.

То есть, заказчик покупает «базовый» дом, а затем в соответствии со своими финансовыми возможностями может расширять его, гармонично сочетая пристройки с архитектурой существующего строения.

Существуют также проекты «домов-трансформеров» (реализуемые в настоящее время). Композиционная основа такого дома («холл-атриум» с парадной лестницей) неизменна, а возможности сооружения радиально расходящихся пристроек практически не ограниченны. При этом пристройки с разным функциональным зонированием и всевозможными вариантами предназначения, как части детского конструктора, можно переставлять с места на место в поисках наиболее приемлемого , такие варианты обустройства дома – ноу-хау. В повседневной практике владельцам приходится решать «пристроечные» задачи исходя из существующих возможностей. Удобнее всего для возведения пристроек оказываются дома с «открытой» для пристраиваемой части схемой коридоров, лестниц и фасадов, так как в случаях с «закрытой» схемой планировки возникают проблемы в виде удлинения коридоров, появления проходных комнат и т. д.

К оригинальному типу пристроек можно теоретически отнести и вариант английского «detached house», то есть конструкцию, состоящую из двух одинаковых «сросшихся» домов, каждый из которых имеет отдельный вход и внутренне напрямую не связан с другим. Понятно, что это довольно сложное строительство.

Хотелось бы привести ещё один аргумент в пользу серьёзного отношения к сооружению пристроек: перед началом строительных работ необходимо согласовать проект в местных органах архитектуры и градостроительства, а также получить разрешение на новое строительство. Иначе пристройка – согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ – будет считаться «самовольной» (как объект недвижимости, возведённый без специального на то разрешения). В этом случае ваше право собственности не распространяется на пристройку, то есть вы не вправе ею распоряжаться – продавать, дарить или сдавать в аренду. Кроме того, строительство объектов недвижимости без разрешения влечёт наложение административного штрафа, а сама постройка, согласно действующему законодательству, «подлежит сносу лицом, осуществившим её, либо за его счёт». Есть, конечно, возможность согласовать проект пристройки, как говорится, «по факту», но стоит ли рассчитывать на такой призрачный шанс?

Оптимальный размер участка для строительства

Какой же земельный участок лучше подходит для строительства дома?

На первый взгляд, кажется: чем больше участок, тем больше возможностей для реализации планов застройщика. Но не все так однозначно. На самом деле нужно понимать, что большой участок нужно не только купить, но и обустроить, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии.

Существует множество «за» и «против» покупки как большого участка, так и маленького, поэтому вопрос желаемого размера Вам придется решить самостоятельно, исходя из индивидуальных предпочтений, здравого смысла и финансовых возможностей.

Размер имеет значение

В среде бюджетной частной застройки существует негласное правило, гласящее, что размер участка нужно подбирать исходя из размеров предполагаемого дома, в соотношении 10:1.

То есть, если Вы планируете строить дом с размером фундамента, скажем, 10х10 м, то оптимальный размер Вашего участка – 10 «соток».

Соответственно, небольшой дом 7х8 м «требует» участка в 6 соток и так далее.

Прежде чем покупать участок, следует убедиться в том, что Вы сможете, не нарушая строительных норм, разместить на нем все, что Вы хотите собственно иметь в своем маленьком поместье – дом, баню, бассейн, гараж, сад, лужайку, гостевую парковку и т.д.

Обладая небольшим земельным участком, не нужно вкладывать значительные средства в его обустройство и озеленение. Да и усилий в процессе ухода потребуется гораздо меньше.

Не придется ломать голову, как удачно расположить хозяйственные постройки и гараж – они сами компактно вписываются в форму участка.

Использование зонирования, растений и различных архитектурных форм скорее всего обеспечат владельцу небольшого участка комфорт и необходимую приватность.

При этом, нельзя не считаться с ограниченностью выбора построек – небольшое пространство диктует свои законы.

Нужно будет также хорошо продумать вопрос о месте для хранения хозяйственных мелочей – решение вопроса это цокольный этаж или пристройка к дому.

Большой участок: готовьтесь к поиску садовника

Владелец большого земельного участка может чувствовать себя выходцем из дворянского рода – любой проект имеет достойную площадь для воплощения. Можно не только удачно разместить на участке дом, но и множество полезных сооружений, включая пруд, спортплощадку, корт, бассейн, лужайку, сад и даже конюшню. Жить на такой обширной территории можно с максимальным комфортом и размахом!

Хотя потенциального владельца большой усадьбы могут озадачить трудности, связанные с эксплуатацией земельной собственности. Большую территорию следует поддерживать в порядке (уход за ограждениями, садом, постройками) – а это означает немалые расходы не только финансов, но и свободного времени. Не каждый может позволить себе роскошь в лице садовника.

Газон обязательно нужно выкашивать еженедельно, не говоря уже обо всем остальном.

Тем не менее, на все сложности можно смотреть по-разному — проблема ухода за газоном прекращается с покупкой газонокосилки или с использованием услуг обслуживающей компании Поселка.

Читайте также:  Проекты домов с мансардой: бесплатно чертежи и фото

Также можно превратить большую часть территории в лесопарк, тогда не нужно будет переживать из-за неухоженного земельного участка.

Кроме того, не стоит забывать, что покупка земли – это выгодная инвестиция.

При желании вы можете в будущем продать ее частями, оставив за собой уже освоенную часть участка. Правда, подобные планы нужно учитывать изначально при планировании участка.

Подводим итоги: так сколько соток нужно для дома?

Ответ на этот вопрос слишком субъективен, но попробуем вывести из всего вышенаписанного несколько наиболее типичных ответов. Итак:

1. Если Вам нужна просто ДАЧА, у вас семья до 4-х человек (ВКЛЮЧИТЕЛЬНО), Вы не готовы «вкалывать» на субботниках и/или вкладывать деньги в наем обслуживающего персонала – Ваш размер до 7 соток.

Размещение на 6 сотках (вариант 1) Размещение на 6 сотках (вариант 2)

3. Если Вы планируете постоянно СТРОИТЬ КОТТЕДЖ СРЕДНЕГО КЛАССА, на участке будет баня, спортивная (детская) площадка или что-то в этом роде – Вам нужно искать участок площадью от 9-10 соток.

Садовник при этом не является в данном случае обязательным условием, но территорию убирать придется в любом случае.

Размещение на 10 сотках

2. Если Вам нужен ДОМ ВЫХОДНОГО ДНЯ, у вас семья до 4-х человек, Вы не готовы вкладывать деньги в наем обслуживающего персонала – Ваш размер от 7 до 9 соток.

Размещение на 8 сотках

4. Если Вы планируете СТРОИТЬ КОТТЕДЖ БИЗНЕС КЛАССА-КЛАССА, на которой будет, скажем, бассейн или свой пруд, гостевой дом, баня, спортивная (детская) площадка или что-то в этом роде, и если при этом Вы не слишком любите выставлять свою жизнь напоказ соседям – Вам нужно искать участок площадью от 10 соток.

Садовник при этом является в данном случае обязательным условием.

Размещение на 12 сотках Размещение на 15 сотках

Примеры проектов

Нам очень часто приходиться выполнять проекты реконструкций, они все не похожи и все они выполняются под конкретную потребность заказчика.

В этой статье мы покажем несколько примеров наших проектов, в которых были решены разные задачи.

Проект реконструкции 1

1. К нам обратился Александр, у которого был дом в Минском районе, построенный в 90-е годы. Дом был большой, но совершенно бестолковый, он не отвечал современным требованиям и нормам. Дом был 2 этажный с подвалом и с чердаком.

Вид 1 до реконструкции

Вид 1 после реконструкции

***

Вид 2 до реконструкции

Вид 2 после реконструкции

***

Вид 3 до реконструкции

Вид 3 после реконструкции

Что сделано: В доме изменили планировку, изменили конструкцию и вид внутренней лестницы, на чердаке сделали мансарду. Переделали входную группу, холодные помещения веранды изменили на жилые комнаты. Так же была кардинально изменена геометрия крыши. Мы ее значительно упростили, сделали современнее и интереснее. Так же избавились от ендов, которые текли у заказчика, сделали многоуровневой. Фасад украсили высокие французские окна в пол. Отделка фасада изменилась, добавили фрагменты из деревянных планок, которые гармонично сочетаются с гладкими поверхностями стен, добавляя глубину и красоту.

Мы считаем, что данная реконструкция дома удалась. Довольны результатом и заказчик и мы.

Проект реконструкции 2

2. Семейную пару, которая приобрела готовый жилой дом в окрестностях Фаниполя, их не устраивал внешний вид дома, и не устраивало благоустройство дворовой территории. Они обратились в Проектное бюро Тектоника с просьбой, сделать уютный двор и пристроить веранду.

Вид 1 до реконструкции

Вид 1 после реконструкции

***

Вид 2 до реконструкции

Вид 2 после реконструкции

***

Вид 3 до реконструкции

Вид 3 после реконструкции

***

Вид двора

Что сделано: Разработан проект благоустройства с нежилыми постройками на территории. На территории разместили гараж, подсобные хозяйственные строения. К дому пристроили веранду, существующий балкон остеклили. Заказчики довольны результатом.

Проект реконструкции 3

3. Небольшой домик в Минске давно нуждался в реконструкции. Женщина решила привести в порядок фасад, пристроить веранду, а так же чердак сделать жилым.

Что сделано: Сделали пристройку, организовали входную группу, сделали на чердаке жилые комнаты. Этот проект говорит о том, что мы беремся за любой объем работы. Заказчица получила то, что планировала.

Вид до реконструкции

Вид после реконструкции

Входная группа

Проект реконструкции 4

4. Молодой человек приобрел жилой дом в пригороде Минска и его фасад совершенно его не устраивал. Планировка дома не менялась, а вот фасад изменился кардинально.

Вид 1 до реконструкции

Вид 1 после реконструкции

***

Вид 2 до реконструкции

Вид 2 после реконструкции

***

Примеры проектов

Вид 3 до реконструкции

Вид 3 после реконструкции

Что сделано: Изменили кровлю гаража, пристроили террасу, заменили кровлю, изменили отделку фасада. В итоге заказчик очень доволен, дом изменился до неузнаваемости.

Проектное бюро Тектоника предлагает сделать проект реконструкции вашего дома. Для этого вы можете записаться на бесплатную консультацию по телефону. Мы встретимся в нашем офисе, и обсудим все детали проекта. Записаться.

После окончания реконструкции, необходимо ввести в эксплуатацию объект и получить новый технический паспорт. В проектном бюро Тектоника есть услуга согласования под ключ. Стоимость реконструкции под ключ, включая эскизный проект от 1800 BYN.

Приходите, мы вас ждем!

Записаться

Способы увеличения жилого пространства с помощью государственной поддержки

Итак, существует несколько способов получения государственной поддержки при расширении жилья.

Одним из таких вариантов является постановка в очередь на улучшение жилищных условий путем предоставления региональных и федеральных программ. Одной из таких программ является федеральная целевая программа «Жилье» или ее региональная производная «Молодая семья».

Так же очередь может быть двух  видов:

  • Основная;
  • Льготная.

Следует отметить, что льготная очередь продвигается значительно быстрее основной. К лицам имеющим права на льготу в данной сфере, могут быть причислены малоимущие семьи, инвалиды первой и второй групп и т.д.

Читайте также:  Дома в классическом стиле проекты, особенности оформления

Так же для расширения квадратуры жилья можно воспользоваться материнским капиталом. Данная материальная помощь выдается при рождении второго и последующих детей, но обналичить ее нельзя. Применить ее можно в качестве первоначального взноса по кредиту или суммы, погашающей ипотечный кредит. Тк же материнский капитал может являться взносом при приобретении комнаты, соответствующей учетным нормам.

Как оформить перестройку частного дома

При обращении в специализированный орган (региональный отдел самоуправления), владелец здания, где предположительно будет осуществляться реконструкция, должен написать заявление по установленной форме и приложить следующие бумаги:

Процедура получения разрешения

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

  • копия паспорта для (для физических лиц);
  • копия свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц);
  • копия доверенности (в случае необходимости);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка;
  • положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

Для улучшения прочности и повышения долговечности дома, сгнивший нижний венец можно заменить кирпичной кладкой. При этом потребуется несколько уровней гидроизоляции – сначала между положенной кладкой и фундаментом, а затем уже между кладкой и сохранившимися венцами. Как правило, реконструкция обычно проводится в старых домах, осадка стен в которых уже давно прекратилась. В таком случае необязательно оставлять зазор над проёмами, его необходимо забить утеплителем.

Ответственность подрядчика

Данный процесс является ответственным и требует предварительной подготовки. Реконструкция имеет определенные отличия от перепланировки или капитального ремонта, которые важно знать. Ее главной отличительной особенностью является изменение параметров с увеличением площади дома или этажности.

  1. Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
  2. Постановление Госстроя №153;
  3. ФЗ №191;
  4. статья №754 ГК;
  5. Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
  6. региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.
  7. Приказ Госкомархитектуры от №312;

Итак, что такое реконструкция частного дома? Основную информацию об указанной процедуре можно встретить в ГрК РФ, ГК РФ и иных правовых актах, имеющих отраслевое значение, например, Федеральном законе № 384-ФЗ. Так, согласно ГК РФ реконструкция представляет собой изменение характеристик

Последние изменения: Июнь 2021Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа.

Такие действия можно осуществлять без разрешения внесения произведенных изменений в технический ! Основное условие во время реконструкции заключается в том, что запрещается убирать или заменять несущие дома требует получение официального согласия от местных органов самоуправления, поскольку изменение параметров может привести к нарушению его — это специальный документ, который подтверждает соответствие проектной документации всем требованиям, которые контролируются и устанавливаются градостроительным регламентом,

Особенности

Зданиям, возведенным по разным технологиям и из различных материалов свойственны особенности проведения перепланировки.

Для каркасного строения

Стены внутри каркасных домов ненесущие, по этой причине полет фантазии при создании проекта не ограничивается ничем. Перегородки можно убирать, менять их расположение или сооружать новые.

Для кирпичного

В кирпичном доме имеются несущие стены, демонтировать которые нельзя. Нужно ли согласовать перепланировку квартиры в монолитном доме?

Чем грозит покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку? Узнайте здесь.

Пошаговая инструкция, как правильно сделать проект своими руками

ПЗУ производится в следующем порядке:

  1. Предварительное обследование. Необходимо уточнить:
    • рельеф местности;
    • архитектурные особенности района;
    • тип и структуру грунта;
    • залегание грунтовых вод;
    • розу ветров;
    • ориентирование по сторонам света;
    • освещенность в разное время суток.
  2. Выбор типа ПЗУ с учетом уточненных данных.
  3. Зонирование ЗУ. Определяется площадь, которую можно отдать под различные зоны. Центральная роль отводится жилому дому.
  4. Проводится расчет по нормативам для определения возможности размещения различных построек относительно жилого дома, въезда и соседних участков.
  5. Разработка чертежа (план-схемы) ПЗУ:
    1. Вначале, определяется место строительства жилого дома.
    2. Далее, размечаются основные зоны и места расположения различных хозяйственных построек. Линиями размечаются дорожки для перемещения людей.
    3. Следующий шаг – планирование посадок деревьев и кустарников.
    4. После завершения всех разметок определяются места для цветочных клумб. При желании планируется вертикальное озеленение.
    5. Завершает разработку схемы – размещение малых архитектурных форм, осветительного оборудования и иных декоративных элементов.
    6. После этого на нее наносится рельеф местности, и отмечаются стороны света.
  6. Документация. Если на участке решено строить капитальное сооружение, то нужен Проект планировки территории, согласованный в установленном порядке. Разработку этого документа лучше доверить специалисту, т.к. он относится к градостроительной документации и должен включать детализацию и уточнение всех структур, увязку с подъездными дорогами, уточнение границ. Кроме него, возможно потребуется Проект по межеванию, если границы участка точно не установлены официально. Документы согласовываются в местном отделении Роснедвижимости.

После проведения всех перечисленных работ можно приступать к практическому этапу – проведению планировки в соответствии с проектом.