В чем разница между капитальным и текущим ремонтом

Сегодня предлагаем вниманию статью на тему: «Что такое перепланировка квартиры». Мы попытались полностью раскрыть тему, а наш специалист Сергей Шевцов поделится важными комментариями основанными на опыте работы.

Определение

Реконструкция -– это изменение технических характеристик и параметров объекта недвижимости, который предполагает изменение этажности, организацию настроек и пристроек, добавление или замену инженерных систем. Несущие конструкции могут быть восстановлены или отремонтированы, но не заменены.

Перепланировка – это изменение конфигураций помещения: демонтаж и перенос стен, расширение и добавление оконных и дверных проёмов. Несущие конструкции переносятся, и сам проект будущих изменений нуждается в согласовании в органах местного самоуправления.

Особенности перепланировки

Задумав перепланировку, следует знать, что означает это понятие: в законе РФ термин трактуется как видоизменение конфигурации помещения. Проводится оно по предварительно согласованному эскизу либо проекту и требует обязательного внесения измененных данных в техпаспорт жилой или нежилой недвижимости.

Перепланировать «квадраты» по эскизу можно, если вы предполагаете:

  • полностью или частично разобрать стенки (кроме тех, что граничат с соседями);
  • создать в перегородочных конструкциях новые проемы либо зашить типовые;
  • произвести монтаж новых капитальных перегородок, если они не перегружают несущую плиту;
  • осуществить перенос инженерных сетей, например, санитарно-технических (если это приводит к конфигурационным изменениям жилья).
Особенности перепланировки

Что такое перепланировка жилого помещения по проекту и какие действия подпадают под это определение? Сюда относят более серьезные перемены.

Это могут быть:

  • обустройство проемов в несущих стенках, включая межквартирные (при соединении жилых помещений на этаже);
  • возведение лестничных конструкций и проемов в перекрытиях;
  • монтаж перегородочных элементов, которые увеличивают нагрузки на плиты перекрытия;
  • изменение конфигурации полов.

Преимущества трансформации по эскизу в том, что отметить изменения можно на техплане, обратившись в БТИ. Красным выделяют удаляемые конструкции, зеленым – те, что планируется возвести. Проектные работы потребуют обращения к профессионалам в специализированные организации, оказывающие такие услуги.

Перепланировать помещение может только собственник.

Особенности перепланировки

Тот, кто арендует жилую или нежилую недвижимость, должен получить официально заверенное согласие владельца и письменное разрешение всех зарегистрированных в квартире или доме.

Разница между любым из видов перепланировки и переустройством в том, что последний тип переоснащения не предполагает изменений в границах жилых помещений: увеличения или уменьшения их размеров, демонтажа архитектурно-строительных элементов или появления новых конструкций.

Отличительные черты

Законодатель устанавливает требование, согласно которому рассматриваемые процессы должны носить согласованный характер. Если указанные работы проводятся собственником помещения без процесса согласования, то возникнуть могут некоторые трудности. В частности, проявляются они при продаже объекта. Согласование также имеет некоторые отличия, они состоят:

  • в ходе реконструкции не производится перенос или корректировка параметров, отнесенных к несущем элементам, указанные действия относятся к процессу перепланировки;
  • во время реконструкции можно провести работы по изменению размерных характеристик помещения, в том числе при работе с частным домом есть возможность возвести несколько этажей, планировка в свою очередь говорит о том, что такие работы не производятся;
  • перепланировка не отражается на фундаменте здания, в том время реконструкция предполагает совершение работ по усилению основы здания, его корректировке или расширению;
  • в ходе перепланировки могут переносит сети инженерного типа, проводя реконструкцию можно заменить сеть полностью;
  • фасад изменяется при реконструкции, чего не может происходить при перепланировке.
Отличительные черты

К реконструкции относится воссоздание первоначального вида здания посредством проведения ремонтных работ. Реконструкция предполагает совершение большего объема работ и, соответственно, большие затраты в финансовом плане. Перепланировка касается только внутренней части помещения.

Понятие «капитальный ремонт»

Капитальный ремонт имеет более масштабные задачи по сравнению с текущим.

Подразумевает восстановление или полную замену:

  1. Элементов конструкции здания.
  2. Инженерных систем.
  3. Коммуникаций.

Цель — устранение износа здания, отражающегося на функционировании систем.

Капитальные работы проявляются в полной перепланировке здания, установке новых инженерных сетей, более прочных и надёжных, модернизации имеющегося оборудования, но не при строительстве новых пристроек.

По видам подразделяется на:

  • комплексный капитальный ремонт;
  • выборочный капитальный ремонт.

В первом случае происходит единовременное восстановление изношенных элементов здания. Проводится для зданий, конструктивные элементы которых (за исключением фундамента, стен и опорных столбов) пришли в непригодное состояние. Выборочный подходит в ситуациях, когда здание в удовлетворительном состоянии, но необходимо выполнить глубокую реконструкцию по одному-двум видам работ, например, замену кровли или ремонт фасада.

Читайте также:  14 вариантов дизайна дома в стиле минимализм

Целью капремонта становится не частичное поддержание дома в нормальном состоянии, а восстановление характеристик, максимально близких к новому зданию.

Примерами работ являются:

  • полное обновление внешнего облика дома;
  • замена внутридомовых инженерных систем, например, отопительных труб, канализационных, электросетей.

Особенностью работ является проведение их в комплексе, одновременное обновление всех систем одного здания.

Не подлежащими капитальному исправлению считаются стены и фундамент, как несущие опорные конструкции. Их износ приводит к признанию дома подлежащим сносу или полной реконструкции.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.

Переустройство жилого помещения – это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.

Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.

Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
  • технический паспорт недвижимости;
  • письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
  • если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.

Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.

Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:

  • порчи жилого помещения;
  • самовольного переоборудования или перепланировки жилья;
  • использования жилых объектов не по назначению.

Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.

Как узаконить перепланировку жилого помещения

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилогопомещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.

Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения

Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, перевод жилого помещения в нежилое может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.

Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.

Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.

Читайте также:  ДИЗАЙН САНУЗЛА: 25 МАЛЕНЬКИХ, НО ПРЕКРАСНЫХ ПРОЕКТОВ

Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.

Перепланировки не требующие согласования в году

Работы по перепланировке квартир требуют согласования с жилищными комиссиями, хотя часть операций можно проводить без оформления разрешительных документов. Определить виды перепланировок жилого помещения, требующие разрешений, можно в муниципальных органах Москвы, в БТИ, в жилищном кодексе, обратившись к юристам или прочитав информацию, изложенную ниже.

Если владелец квартиры решил перепланировать свое жилье, то важно согласовать этот вопрос с жилищной комиссией вашего района. Для этого надо предоставить пакет документов, включающих технический паспорт и проект изменений, которые затем будут внесены в исправленную документацию.

Но если в процессе работ вы не получили разрешения, а целостность конструкции не была нарушена, то впоследствии этот вопрос можно узаконить самостоятельно или через компанию, занимающуюся такими проблемами. Их решение будет стоить денег, но экономия по времени и вероятность успеха заметно повысятся.

Что такое перепланировка и переустройство

В жилищном кодексе РФ различают понятия перепланировки и переустройства. Под перепланировку попадают все работы, которые изменяют конструкцию помещения, что обязательно должно отражаться в технической документации.

Под переустройством понимается улучшение качества комфорта жилья. Его можно отнести к видам перепланировки, не требующим согласования. Проведение переустройства подразумевает:

  • Замену окон, дверей.
  • Замену напольного покрытия.
  • Демонтаж и монтаж гипсокартонных перегородок.
  • Переустановку сантехнического оборудования в пределах квартиры.
  • Замену труб и радиаторов.

К самым популярным стандартным работам можно отнести замену на кухне газовой плиты на электрическую, обычной ванны на джакузи и другие операции. Существуют виды перепланировки, которые нельзя проводить ни при каких обстоятельствах. К ним относятся работы, нарушающие целостность общей конструкции:

  • Демонтаж несущих стен.
  • Перенос в нежилое помещение жилой комнаты.
  • Изменение работы вентиляции.
  • Вынос батареи на балкон.
  • Виды работ, которые предполагают совмещение жилых комнат с местом, где установлено газовое оборудование.
  • Подключение теплого пола к системе централизованного отопления.

Полный перечень таких работ указан в постановлении 508-ПП в статье 11.

К перепланировке, которую можно производить, но с условием обязательного согласования с жилищными комиссиями относят — изготовление проемов в несущих стенах, расширение комнат путем демонтажа перегородок, совмещение санузлов, соединение комнаты с балконом, изменение количества комнат и др. При этом важно учитывать, что общий метраж квартиры, заложенный в начальной планировке, не должен измениться.

Примеры перепланировки без согласования

Каждый случай по перепланировке, не требующей согласования, необходимо рассматривать индивидуально. Например, собственник жилья, живущий на втором этаже, который является владельцем квартиры-студии, решил перегородить комнату в связи с рождением ребенка. Если он собирается устанавливать стену из тяжелого строительного материала, то ему придется получать разрешение.

Но если бы у него был частный дом или он жил на первом этаже, то согласовывать этот вопрос не было бы необходимости. Решить вопрос без согласования в этом случае можно монтажом перегородки из легкого материала, например, гипсокартона.

Таким образом, выполняя перепланировку без согласования, вы уже знаете, что можно делать без разрешения, а на какие работы необходимо брать разрешение в жилищной комиссии. Если вы доверите решение этого вопроса нашим специалистам, то получите квалифицированную помощь по всем вопросам и решение проблемы в минимально возможные сроки.

Разрешение на строительные работы по перепланировке жилого помещения выдает жилищная инспекция или специальная комиссия, созданная при районной администрации.

Уточнить, куда именно обращаться, можно у сотрудников местных органов исполнительной власти. Во многих населенных пунктах предусмотрена возможность обратиться в многофункциональный центр.

Перечень необходимых документов един на всей территории РФ. Требование от уполномоченной организации о предоставлении дополнительных данных незаконно.

При подаче заявления требуется предоставить пакет документов, включающий:

  • заявление установленной формы (бланк можно получить, обратившись в комиссию, которая будет рассматривать этот вопрос);
  • техпаспорт на квартиру;
  • документ, подтверждающий право собственности (допускается нотариально заверенная копия);
  • письменное согласие всех зарегистрированных жильцов;
  • разрешение от организации, занимающейся охраной памятников (в случае, когда здание старое, и может представлять собой историческую ценность);
  • эскиз или проект с детальным описанием работ.

Образец заявления на перепланировку квартиры Образец заявления. Стр.2

Эскиз допустим в случае незначительных переделок, а проект описывает более глобальные преобразования. Существует и еще одно отличие: если эскиз можно начертить самостоятельно, то проект готовится профессионалами из организации, занимающейся созданием проектной документации. Они же параллельно выдают заключение о возможности осуществить запланированную реконструкцию.

Читайте также:  Дизайн интерьера дома (коттеджа). (225 ФОТО) ТОП-16 современных стилей

Эскиз можно подготовить самостоятельно, а проектную документацию подготавливают профессионалы.

Выбранная компания должна быть членом саморегулируемой организации проектировщиков, иметь действующий допуск к подобным работам. Список организаций, имеющих право разрабатывать такие проекты, уточняется в муниципальной администрации.

Специалист выбранной компании приезжает на дом, осматривает помещение, знакомится с пожеланиями собственника по поводу планируемых изменений. Затем консультирует владельца по вопросу о том, насколько реально воплотить задуманное. Если взаимопонимание достигнуто, составляется договор об оказании услуг, проектировщики начинают работу по подготовке документов.

Порядок согласования перестройки жилого помещения

После получения положительного решения наступает время для поиска надежных квалифицированных исполнителей. Следует помнить, что представители технадзора могут в любой момент остановить работы, если выяснится, что они проводятся вне разрешенного порядка или с нарушениями.

В случае отказа заявитель вправе потребовать предоставить обоснование и тщательно его проанализировать. Дело в том, что официально установлено всего три условия, провоцирующие неблагоприятное решение по перепланировке:

  • предоставленные документы не соответствуют принятому перечню, оформлены ненадлежащим образом или достоверность бумаг вызывает сомнения в их подлинности;
  • в приложенном проекте выявлены нарушения установленных норм;
  • документация подана в организацию, которая не уполномочена принимать подобные решения.

Далее существует два варианта развития событий.

  1. Владелец квартиры примет к сведению все замечания к проекту, внесет корректировки и, имея на руках новый проект, еще раз подаст заявление.
  2. Если же указанная в документе о принятии отрицательного решения причина кажется неправомерной, собственник может оспорить отказ в суде. По статистике, после того, как у владельцев жилья появилась такая возможность, положительных ответов на заявки о перепланировке квартиры стало гораздо больше.

После того, как ремонт закончен, и состояние квартиры пришло в полное соответствие с утвержденным проектом, следует вызвать представителей комиссии для принятия и оценки выполненных работ. Специалисты внимательно все проверят, проанализируют произошедшие перемены на соответствие согласованному плану и составят акт о приемке.

Затем полученный акт о завершенном переустройстве, вместе с первоначально собранным пакетом документов, передается в комиссию по недвижимости, где регистрируется. Только тогда проведенная перепланировка считается узаконенной. С техническим паспортом, в который внесены все изменения, владельцу квартиры доступны любые сделки с недвижимостью.

Пример акта о произведенном переустройстве

Перепланировка квартиры в новостройке становится возможной только после получения документов, удостоверяющих права собственности.

Ответственность за незаконные действия

Основное требование при проведении перепланировки — это безопасность жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусматривается административная и уголовная ответственность.

  • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф (2—2,5 тыс. рублей) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
  • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Как согласовать по закону РФ?

Согласование перепланировки осуществляется в четыре этапа:

Как согласовать по закону РФ?
  1. Консультация в Жилищной инспекции или муниципалитете.
  2. Получения одобрения перепланировки.
  3. Подтверждение того, что работа закончены. Инспектор осматривает квартиру и составляет соответствующий акт.
  4. Занесение изменений в паспорт жилплощади, в свидетельство о праве собственности и в план БТИ.

Необходимые документы

Как согласовать по закону РФ?

Согласно ст. 26 ЖК РФ, жильцам, решившим сделать перепланировку, необходимо подготовить следующие бумаги:

  • заявление о перепланировке, подписанное собственником жилплощади;
  • свидетельство о том, что квартира является собственностью заявителя;
  • проект будущих изменений;
  • технический паспорт квартиры;
  • согласие на перепланировку от каждого из членов семьи заявителя, если они проживают в этом помещении.
Как согласовать по закону РФ?

Если дом является памятником архитектуры, потребуется также разрешение на переорганизацию помещения.

Как согласовать по закону РФ?